부동산 공부를 시작하는 초심자가 알아야 하는 건폐율, 용적률, 집사는 4가지 방법(분양,매매,경매,재건축,재개발) 주택담보대출용어(LTV, DTI, DSR)의 개념을 알아보자.
건폐율 과 용적률
*건폐률은 내가 만약 100평의 땅이 있다. 그때 내가 그 땅에 건물을 옆으로 얼마만큼 지을 수 있느냐의 수치다.
ex) 100평의 땅을 가지고 있다. 건폐율이 70%다. 이때 최대 몇 평의 집을 지을 수 있는가?
답 : 70평
*용적률은 얼마만큼 쌓을 수 있는가다. '몇층까지 지을 수 있는가'를 알 수 있다.
결과적으로 옆으로 건폐율과 용적률이 높을수록 그 땅이 더 비싸다고 생각하자.
#주택의 종류(단독주택과 공동주택)
*단독주택은 등기상 소유주가 1인인 경우
*공동주택은 등기상 집주인이 여러사람일 경우
ex) 아파트, 다세대, 연립,
집사는 방법 4가지
이 네가지 방법 중 내가 가능한 방법 하나를 선택하면 된다.
1. 분양받기
2. 중고매매
3. 경매
4. 재건축, 재개발
1. 분양받기
나라에서나 건설사에서 땅을 정해놓고 아파트 또는 빌라를 짓겠다고 공시한다.
계약금 -> 중도금 -> 잔금
*계약금은 통상 집값의 10%
계약금 -> 집짓기 2~3년동안 중도금을 상환(보통 대출로) -> 건설 후 입주 시기에 잔금을 치룬다. (집을 담보로 대출)
잔금을 치뤄야 집주인이 된다.
보통은 분양을 받아서 집을 사는 게 가장 저렴하게 집을 사는 방법이다.
2. 중고 매매
보통 분양받는 사람보다 중고 매매를 하는 사람들은 잔금을 치르는 날짜가 짧다. 그래서 이미 그 집을 살 목독을 거의 가지고 있어야함(물론 대출을 활용)
계약 -> 중도금 -> 잔금
*중도금을 지불하면 집을 파는 사람은 계약 해지를 하지 못한다.
*집을 구매할 때는 등기부등본을 꼭 떼서 진짜 소유주인지 확인해야 한다.
3. 경매
경매는 일반적으로 대출이 많이 나오는 편이다.
경매는 원래 가격의 20~30% 할인된 가격으로 경매가 시작한다. 경매는 가장 높은 가격을 쓴 사람에게 집이 낙찰된다.
4. 재건축/ 재개발
자기들끼리 조합을 만들어서 회의를 통해하기 때문에 시간이 굉장히 오래 걸림.
재건축은 낙후된 건물을 부수고 새로 지음.
ex)아파트
재개발은 낙후된 일대를 다시 개발함(주거환경 포함)
ex)빌라가 많은 동네
*재건축, 재개발 낙후된 곳에 사는 사람에게 권리를 사는 방법 : 조합원 입주권을 산다.
주택 담보대출 시 알아야 할 LTV, DTI, DSR
*LTV(주택담보대출비율) : Loan To Value ratio
집 가치에 대해서 얼마만큼 대출을 해줄 것인가.
ex)LTV 40%면 집값에 40%를 대출해주겠다는 말이다.
*DTI (총부채상환비율) : Debt To Income ratio
내가 1년동안 상환하는 대출 원리금의 합이 내 소득의 몇%를 넘어서면 안된다는 것.
ex) 내가 원리금을 150을 값아야 하는데 수입이 100만원이라면 안됨. 니가 값을 능력이 없으니 대출을 안해주겠다. 값을 능력이 있는 만큼만 빌려주겠다.
LTV와 DTI는 부동산 정책에 따라 바뀌기 때문에 그때 그때 확인해야 함.
*DSR(총부채원리금상환비율)
집에 대한 대출 말고 이미 가지고 있던 대출(신용대출, 다른대출 등)을 다 합쳐서 원리금 상환 금액이 내 소득을 넘어선 안된다.
이런 계산은 부동산계산기.COM에서 계산을 해준다.
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